경매 법정지상권 겁내지 마라

오늘부터 얄팍하고 가벼운 상식이나마 경매 이야기를 조심스럽게 그리고 가급적 쉽게 풀어 엮어 봅니다. 주식 이야기처럼 참고만 하시고, 실전은 검증을 거쳐 임하시기 바랍니다.

 

경매 열기에 휩쓸려 낙찰 받은 땅에 지상권이 설정돼 있을 경우 덜컥 겁부터 먹고 낙담하면 해법을 찾기 어렵습니다. 심호흡을 하고 자기 페이스를 찾으면서 주변 베테랑들의 해결 방법을 수소문해 참고하면 오히려 전화위복이 될 수 있습니다. 경험 많은 프로 경매꾼들이 일부러 이렇게 하자 있는 물건만 찾는 이유는 무엇 때문일까요?

  

해법은 법정 지상권이 성립될 때와 법정지상권이 성립 안될 때 모두 있습니다.

 

1. 법정 지상권 불성립의 경우

 

낙찰 받은 땅 위에 있는 건물이 법정 지상권 성립이 되지 않는 건물이라면, 그 건물을 철거할 수 있는 권리가 낙찰자에게 있습니다. 이런 경우 낙찰자가 ‘갑’이 되고 지상권 소유자는 ‘을’의 신세로 전락합니다. 그렇다고 ‘갑질’할 생각은 아무도 안 하시겠지요?

 

가. 갑은 낙찰 받은 땅을 을에게 매수하라고 요구합니다. 이때 시세 또는 시세보다 높여 팔 수 있는 가능성이 높습니다. 일반적으로 감정가는 시세의 80% 선이고, 1회만 유찰된 물건을 경락해도 시세와 경락가의 갭은 큽니다. 

 

나. 갑은 을이 매수를 거부하면 을의 건물(법정 지상권)을 갑에게 매도하라고 요구할 수 있습니다. 지상권이 없는 건물이어서 시세보다 싸게 살 수 있는 가능성이 매우 높습니다.   

 

다. 을이 땅을 사지도 건물을 팔지도 않은 채 버티면, 갑은 을에게 지상권이 없는 건물임을 이유로 철거 통보를 하면 을은 십중팔구 협상에 응하게 됩니다.

 

​2. 법정 지상권 성립의 경우

 

갑에게 경락된 땅 위 건물에 법정 지상권이 성립돼 있으면 갑도 건물은 마음대로 처리할 수 없지만 지료(地料·지상권자가 토지 사용의 대가로 토지 소유자에게 지급하는 금전이나 그 외의 물건)를 받을 권리가 있습니다. 이 지료는 현재 시세로 받기 때문에 수익률이 매우 높습니다. 다만 농촌과 도시는 지료의 차이가 큼 점을 고려해야 합니다. 지료와 지대(地代)는 같은 말입니다.

 

​가. 갑은 을에게 지료를 현재의 시세대로 청구합니다. 갑은 땅을 낙찰 받은 뒤 낮은 이자로 대출을 받고, 땅을 빌려주고 받는 지료는 현재 시세의 받으면 차익이 커 재테크로 딱 입니다. 

 

나. 갑은 을이 내는 지료가 밀리면 경매를 신청할 수 있습니다.  

 

다. 경매 신청 시 지상에 있는 건물 때문에 유찰되기 십상입니다. 그것도 여러 번 유찰될 가능성이 높습니다. 권리관계가 복잡하면 대부분 입찰을 기피하기 때문입니다. 이로 인해 입찰가격이 많이 내려갔을 때 갑이 낙찰 받으면 토지와 건물 소유자가 동일인인, 권리관계가 간단한 물건으로 변해 가치가 상승한 부동산이 됩니다.